青客公寓“渡劫”失败申请破产

1月18日，上海市第三中级人民法院发布案件公开公告，该院于2022年1月4日裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司破产清算一案，公告显示，该公司关联近千条限制消费令，多次被列为失信执行人，未履行金额近3000万元。

此外，据此前报道，由于股价已长期低于1美元，青客还面临着从纳斯达克退市的风险。

从炙手可热的风口到“雷”声不断，长租行业已然变天。曾经的“国内长租公寓第一股”青客公寓，在经历短暂的高光之后，大概率只能黯淡收场。

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从上市到“躺平”

2019年11月，青客公寓一举上市，成为长租公寓海外上市第一股。彼时，青客仍是VC/PE机构们的心头好，并且获得多轮投资。

天眼查数据显示，青客公寓共获得过5轮投资，投资方阵营中不乏达晨财智、赛富、摩根士丹利等知名投资机构。

但实际上，青客在资本市场的表现一直平平。2019年11月5日，青客公寓在纳斯达克上市，发行价17美元/股，当天开盘价17.35美元/股，上市三天后涨至19.05美元/股，市值突破9亿美元。

然而好景不长，此后青客公寓的股价一路走低，截至美东时间1月21日收盘，青客公寓每股报0.43美元，股价已经跌去97%。

目前，青客公寓未披露2021年的营收情况，按照青客公寓此前公报数据，2020财年，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大了208%。在此之前，2018财年、2019财年，青客公寓的净亏损分别为4.99亿元及4.98亿元。

其资产负债表显示，截至2021年8月，青客租房期末资产总额合计约7.54亿元，负债合计约10.32亿元，所有者权益合计约为-2.78亿元。

青客公寓虽然获得了长租公寓上市第一股的头衔，但是本身其市场发展的水平其却不是头部的状态。逗留资本市场的两年多时间里，伴随青客的，是爆雷、倒闭、高管离职、租客及房东大规模维权等风波。

根据上海市第三中级人民法院裁定文书，青客租房以其无法清偿到期债务、资产不足以清偿全部债务为由向法院申请破产清算。

天眼查App风险信息显示，青客租房关联近千条限制消费令，被列为失信被执行人599次，未履行金额2819万元。

在青客租房众多的执行裁定书中，均显示法院已向被执行人发出执行通知书，责令其在限期内履行法律文书所确定的义务，传唤其到法院接受调查询问，并报告财产状况，但被执行人未履行义务，且未申报财产。

02

昏招频出 乱刀自残

青客公寓是如何一步步走向破产的？同策资管指出，青客的败局既有长租公寓盲目扩张导致资金链断裂的缩影，也有其自身经营不善的原因。

或许是时运不济，或许是对行业缺乏敬畏，青客公寓的上市高光转瞬即逝。2020年年初，新冠肺炎疫情让本就利润微薄的长租行业雪上加霜，游离在业主与租客之间的长租公寓主体运营方生存维艰。

压力之下，青客公寓以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”，对于不接受降租的房主采取解约操作，由此遭到大量房主维权。“青客公寓倒闭”的消息也时不时传出，彼时青客公寓回应称“遇到资金困难，但公司仍在正常运营”。

在疫情特殊时期，通过“趁火打劫”的方式缓解现金流，“两头吃”行为不仅丧失了客户的信任，也极其不利于企业的长期可持续发展。

同年4月，青客公寓被爆出已被国资接盘，才没有造成大范围的恶性事件。青客将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园（建行旗下的房屋租赁服务平台），先转交了杭州约5000套房源，而后又陆续转交了杭州、上海、北京等地2万多套房源。

按照逻辑，在国家队接手后，青客又剥离了一部分不良资产，本来或许有机会翻身。但令人不解的是，青客却在此时选择了逆势扩张。

2020年7月，青客公寓拟1.3亿美元收购7.22万套公寓房源，此前还于2019年12月并购天津一公寓品牌企业，随后又收购四川领先公寓品牌在成都和重庆资产，此次并购完成后，青客公寓通过并购获取的租赁单位累计约12.1万个。这一做法，使本就脆弱的现金流更加岌岌可危，其对成本控制的失控也进一步将公司引入了深渊。

此外，高管团队的分崩离析更是使青客公寓加速坠落。2021年1月，青客公寓创始人金光杰宣布辞去青客公寓CEO、董事会主席、董事长等职务，自此彻底退出了公司管理层。一同辞职的还有洪琼、郑赵春、姚恺愉、罗永详等公司高管或董事。多位公司元老级成员集体离职，青客经营面临的压力呼之欲出。

同年10月4日，青客公寓发布公告称，于2021年9月28日收到纳斯达克证券市场有限责任公司上市资格部工作人员的通知，表明青客的美国存托股票（ADS）的收盘价连续30个工作日低于每股1美元以下，公司未满足纳斯达克上市规则5450中规定的最低出价要求，面临退市风险。

作为曾经的“国内长租公寓第一股”，在资本的潮水褪去之后，青客公寓大概率只能落魄收场，留下一地鸡毛。

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长租还有没有前景

实际上，不只是青客，国内已有多家长租机构接连爆雷。如蛋壳公寓、巢客公寓、上海岚越公寓、乐居公寓等多家机构被曝资金链断裂，长租公寓还有没有前景？什么样的企业才能活到最后？

仲量联行发布的长租公寓报告指出，2016～2019年期间，许多运营商选择通过包租模式在短时间内快速扩张，但由于该发展模式的租金成本高，造成长租公寓运营商无法把控运营风险，因此导致数家长租公寓运营商陆续“爆雷”。在市场经历了大规模洗牌后，投资人更为谨慎，包租模式发展较前几年呈现出放缓趋势。

有鉴于此，仲量联行预计，未来能在中国长租公寓行业拔得头筹的运营商要具备资本实力、物业资源以及品牌忠诚度，以实现轻重资产相结合的长期发展策略。更多运营商将会重新考量运营策略，前期通过加大重资产布局来扩大规模并证实自身运营能力，以推动其未来更广阔的轻资产规模扩张，以获得资本市场的认可。

对于长租公寓行业，景晖智库首席经济学家胡景晖认为，在通过加强立法、加强行业监管、资本市场改革、农村土地入市、国家队进场等，未来能够作为一个20年的产业发展规划、有效的集合资源和政策去推动的前提下，长租公寓行业未来还是大有可为的，还是可以积极健康发展的。只是如今第一波拍死在沙滩上，痛定思痛之后，对中国的长租公寓进行一个20年的系统性的产业规划，辅之以立法和行业管理，行业前景依然非常光明。