丁祖昱：2016年中国房地产市场回顾

黄冈房产网讯，不知不觉2016年余额只剩下寥寥几天，又到了做回顾总结的时候，最近我会分三篇文章总结这一年的房地产发展变化，今天先谈谈政策和市场：

1st

政策：180度转向

今年政策面可分成泾渭分明的两个时间段，在前三季度，大多数城市的政策导向仍是去库存、支持自住型购买需求，仅上海、合肥、南京等少数热点城市出现政策收紧，但对市场影响有限。中央继2015年“9.30”下调首付最低至2.5成之后，2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”，交易税负较之前再降4.8%。紧随中央脚步，上半年有30多个省市先后出台刺激方案，主要方式有三类：其一，鼓励农民进城买房;其二，调减乃至暂停土地供应，其三，多数城市给予购房货币补贴。

但四季度却是急转直下，自“9•30”开启22城密集调控之后，以“四限”(限购、限贷、限价、限钱)为代表的调控政策不断在热点城市蔓延、升级。其中，限购、限贷出现频率最高，部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。典型如南京、苏州二套房首付比例可达80%，上海、郑州等市也在年末进入了”认房又认贷“的严限贷款模式。

一年之中政策先松后紧，差异如此之大，也是历年罕见。

2nd

投资：全年增速回稳

自2013年8月房地产开发投资累积增速跌破20%开始，其后即一路下滑，2015年降至最低1%，2016年初在基数效应以及新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下，房地产开发投资额艰难筑底回升，2016年4月增速达到7.2%，为2015年下半年以来最高。下半年，受全国土地供给持续收紧，部分热点城市供地政策变化等因素影响，投资增速进入平台波动期。截至到11月，全国房地产开发投资额同比名义增长6.5%，预计12月也不会出现太大波动。

可以说2016年是房地产开发投资回到正常速度的一年，为GDP稳定6.5%的增速起到了至关重要的作用。

新开工面积方面，受此前基数较低影响，2016年增速由负转正，一季度累计同比增速攀升至21.4%的最高点，绝对量也在6月份创下年内高点，在短暂的高位盘整后随即逐月下滑。四季度以来，增速始终保持在10%以下，新开工面积增速冲高仅“昙花一现”。由此来看，在中央“去库存“大方针不变、热点城市预售证控价加严的背景之下，短期内新开工指标依然面临着较大的上行压力。

3rd

市场：成交量价共创新高

继2013年之后，中国房地产成交面积、成交金额再次双双创下新高。简单测算一下，全年商品房成交量价有望达到15亿平方米、12万亿元，与十年前的行业规模相比，成交面积达到了2.5倍，成交金额更是达到了6.3倍。

特别强调的是，15亿平方米应该是历史天量，继2013年达到13亿平方米之后，2016年再度出现如此大幅的提高，未来应该是很难打破了。当然金额方面仍有突破纪录的希望，随着产品价格的持续提升，成交金额依然有望突破2016年的12万亿元。

4th

房价：快速攀升诱发政策调控

2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。从70城房价数据来看，上半年不仅深圳、上海、南京、合肥等城市房价高涨，惠州、无锡也加入了房价快速上涨的行列，二季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快，多达12座城市单季度房价涨幅超过10%，其中无锡更是达到17%高居首位。再加之9月份“深圳6平米88万天价房“，人民日报《失去奋斗 房产再多我们也将无家可归》等报导的传播，更是让有关房价的舆论矛盾进一步显露和激化，并最终引发了9月底开始的新一轮调控。

受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓，不过在长沙、无锡等调控相对宽松的城市，房价依旧在快速攀升，11月房价较9月份涨幅达到了6%。

从全年房价涨幅来看，热点城市依旧领先。深圳依旧以51%的定基涨幅高居首位，合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后(70城无厦门)，排在前十的也大多为热点一二线城市，三线城市中，只有无锡以35%的增速排在第六。

5th

土地：最重要的关键字——

2016年全国土地成交面积依旧同比回落，但成交金额却在不断上升。前11月，全国土地购置面积19045万平方米，同比下滑4.3%。与之相对的是，土地成交价款同比增速持续正增长，且三季度加速上扬，到11月末，土地成交价款累计达到7777.48亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达21.4%，创下自2014年以来新高。

2016年土地成交量指标的量升价涨，一方面是受成交结构影响，三四线城市在“去库存”方针下土地供给持续收窄、一二线高价土地成交占比上升所致，另一方面更重要的还是因为“年”的到来。

据最新统计，2016年全国共计成交336宗单价、总价，数量再创新高。自3月份以来，土地市场明显回暖，供需两旺、数量直线攀升，9月更是密集成交64宗单价、总价。10月各城市密集发布调控政策后，各地供地进入“空窗期”，部分热点城市如广州、厦门、合肥等也开始限地价、竞配建等土地调控，但依然没有改变逢拍必出的格局。2016年热点城市土地的价格涨幅已经远远超过了房价涨幅，面包比房价贵成为了热点城市的普遍现象。而地价的上涨又再一次促使房价攀升，形成了地价房价之间的联动。

而就十大总价与单价来看，榜首与门槛也有显著提升。深圳的两宗地块占据总价榜前两名，宝安区新会展中心地块以总价310亿元遥遥领先于其他，比2015年总价榜首多出197亿元，涨幅达174%，同时也是新的全国。今年排名第十位的总价的成交价格87亿元，相比去年TOP10门槛提升了23%。

2016年单价TOP10的榜首和门槛均较2015涨幅分别为25%和11%，这一涨幅虽不及总价，但由于去除了规模的差异，其增幅更是不容小觑。2016年TOP10单价集中在上海，达7宗之多，榜首中兴社区地块单价更是达到10万元/平方米，较2015年的上海单价高出一倍。此外深圳、天津、路南京各有1宗入榜。

2016是中国房地产政策变化最多，成交规模最大，地价房价创新高的一年，应该会在行业历史上留下浓墨重彩的一笔。