开征房地产税 不会导致房地产价格剧烈波动

中国居民房贷偿付压力超过美国2015年水平

去年，中国居民收入增长速度首次从7.4%下降到7.3%，居民的收入增速正在下降，但债务负担正在加重。2015年居民债务占据整个GDP的比重达40%，还不算很高，预计2016年这个比重将增加到50%。而在总贷款中，中长期贷款所占的比例为25%。2015年，这种中长期贷款同比增长了25%，预计今年全年还有27%的同比增速。

值得注意的是，目前家庭债务性支出增长较快，2016年9月，以家庭为单位的中长期贷款同比增速逼近35%，创造2010年以来的次高水平。

居民负债率的提高也导致人均可支配收入增速下降。今年前三个季度，居民人均可支配收入增速只有6 .3%，低于G D P的增速。相关数据显示，中国居民的房贷偿付额占可支配收入的比重已超过美国，居民房贷偿付压力也超过美国2015年的水平。如果考虑公积金贷款，那么中国居民房贷偿付压力甚至逼近美国峰值，这是十分危险的信号。

低利率和宽货币时代继续，对房价升值具有支持作用

从房地产的模型预测，在宏观层面来讲，G D P与房价上涨具有同步性，但政策扰动是近几次上涨的核心原因。“十三五”期间G D P保持中高速增长，不低于6 .5%的增长，货币和财政条件要继续加大激励的力度，因此房价预期升值率仍应保持与国家G D P增长速度同步，房价年升值率会逐步从现在的8%向5%过渡;而如果G D P减速，持续低于6 .5%，则房价升值预期下降过快，地产价格有很大的回调压力。

从供给层面看，地价供给冲击不大，而“十三五”期间保增长，房地产税收征收进程放慢，因此冲击平稳。而且，城市化人口户籍有了硬指标，全面放开两胎的计生政策、限制大城市过大，对二线城市人口的集中给了相当大的支撑。而因政策扰动巨大，每次政府鼓励房地产都会引起一轮脉冲式上涨。加之，由于低利率和宽货币时代继续，货币宽松条件对房价升值具有支持作用。

按周期分析，就短期(2016-2017)而言，对房价波动冲击较大的因素为货币供给量和实际利率，可预计的因素均为正向;中长期(2018-2020)来看，汇率冲击和信贷贷款情况对房价影响较大，汇率因素最为不确定;长期(2020年后)而言，一二线城市房屋价格长期看大致与G D P同步。而城市化率，预计在2019年达到60%，2025年达到65%，人口横向流动集中浪潮结束，主要再看人口出生、抚养比、长期G D P增长与经济稳定;政策扰动对房价影响大，传统上都是鼓励，未来是房地产税、遗产税开征是关键。但从全球的经验看，开征房地产税不会导致房地产价格剧烈波动。

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